Hướng dẫn toàn diện cho doanh nghiệp tìm kiếm không gian văn phòng trọn gói từ 20 đến 100 nhân viên tại trung tâm thương mại TP.HCM

Khi đội ngũ của bạn đạt quy mô 20, 50, hay thậm chí 100 nhân viên, bài toán văn phòng không còn đơn giản là 'tìm một chỗ đủ bàn ngồi'. Ở quy mô này, quyết định văn phòng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tuyển dụng, hình ảnh thương hiệu, chi phí vận hành và cả tốc độ phát triển của doanh nghiệp.

Trong số các khu vực tại TP.HCM, CBD Quận 1 và Quận 3 vẫn là lựa chọn hàng đầu cho doanh nghiệp cần không gian văn phòng trọn gói quy mô lớn – nhưng mỗi khu vực phục vụ một nhóm nhu cầu khác nhau. Bài viết này, được tổng hợp từ kinh nghiệm tư vấn thực tế của See The Space, sẽ giúp bạn hiểu rõ thị trường, tránh những sai lầm phổ biến và đưa ra quyết định đúng.

1. Thị Trường Văn Phòng Trọn Gói Quy Mô Lớn Tại CBD TP.HCM

Tại sao quy mô 20–100 người là phân khúc đặc biệt?

Phần lớn nhà cung cấp văn phòng trọn gói được thiết kế cho nhóm nhỏ: 1–10 người. Khi doanh nghiệp vượt ngưỡng 20 nhân viên, nhu cầu thay đổi đáng kể: cần phòng riêng khép kín (private floor hoặc private suite), hệ thống kiểm soát truy cập độc lập, phòng họp nội bộ thường trực và đôi khi cả pantry riêng, khu vực lưu trữ tài liệu và phòng server.

Nhà cung cấp đáp ứng tốt quy mô này không nhiều, và phần lớn không quảng bá rộng rãi vì khách thuê lớn thường đến qua kênh tư vấn chuyên biệt. Đây là lý do tại sao doanh nghiệp quy mô trên 20 người tìm kiếm trực tiếp thường chỉ tiếp cận được một phần nhỏ thị trường thực tế.

Số liệu thị trường cần biết

•  Tại Quận 1 và Quận 3, có khoảng 15–25 nhà cung cấp văn phòng trọn gói có khả năng phục vụ quy mô từ 20 người trở lên với private office hoặc private floor.

•  Diện tích trung bình để phục vụ thoải mái 1 nhân viên trong văn phòng trọn gói cao cấp: 8–12 m² (bao gồm không gian đi lại, lưu trữ và tiện ích chung).

•  Tỷ lệ lấp đầy của các suất phòng lớn (30+ người) tại CBD thường cao hơn 85%, đặc biệt trong các tòa nhà hạng A – cần lên kế hoạch trước 2–4 tháng.

•  Hợp đồng cho quy mô lớn thường có thời hạn tối thiểu 6–12 tháng và biên độ đàm phán giá rộng hơn đáng kể so với gói nhỏ.

2. Quận 1 – CBD Lõi: Khi Địa Chỉ Là Chiến Lược

Đặc điểm thị trường Quận 1 ở quy mô lớn

Quận 1 là địa điểm có nhu cầu văn phòng cao nhất và quỹ diện tích hạn chế nhất TP.HCM. Với các doanh nghiệp cần không gian 20–100 người, điều này tạo ra áp lực đôi chiều: ít lựa chọn hơn nhưng mỗi lựa chọn lại có giá trị vị trí rất cao.

Các nhà cung cấp văn phòng trọn gói quy mô lớn tại Quận 1 thường nằm trong những tòa nhà văn phòng hạng A và B+ trên các trục đường thương mại chính. Họ cung cấp các gói private floor – toàn bộ một tầng hoặc nửa tầng được đặt riêng cho một khách thuê – với đầy đủ tiện ích của văn phòng cao cấp mà không phải gánh chi phí thuê mặt bằng thô và tự setup.

Ai phù hợp với văn phòng trọn gói quy mô lớn tại Quận 1?

•  Tập đoàn đa quốc gia (MNC) cần văn phòng đại diện hoặc regional hub tại Việt Nam – địa chỉ Quận 1 là yêu cầu không thể thay thế với nhiều công ty mẹ.

•  Công ty tài chính, ngân hàng, quỹ đầu tư và chứng khoán – ngành mà địa chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến niềm tin của khách hàng và đối tác cấp cao.

•  Doanh nghiệp đang trong giai đoạn IPO hoặc M&A cần hình ảnh văn phòng tương xứng với quy mô và tham vọng của công ty.

•  Công ty luật, tư vấn chiến lược và advisory firm phục vụ khách hàng doanh nghiệp lớn và tổ chức tài chính.

•  Doanh nghiệp cần thường xuyên tiếp đón khách hàng và đối tác cấp C-suite trong không gian phản ánh đúng đẳng cấp của mình.

Những gì doanh nghiệp thường bỏ sót khi tìm văn phòng lớn tại Quận 1

Qua kinh nghiệm tư vấn thực tế, See The Space nhận thấy một số sai lầm phổ biến mà doanh nghiệp quy mô lớn thường gặp khi tự tìm kiếm tại Quận 1:

Chi phí ẩn ngoài giá niêm yết: Giá thuê/người/tháng chỉ là điểm khởi đầu. Phí gửi xe cho 100 nhân viên, phí sử dụng phòng họp vượt quota, phí dịch vụ IT và phí quản lý tòa nhà có thể cộng thêm 20–40% vào tổng chi phí thực tế.

Điều khoản thoát hợp đồng: Với hợp đồng 12–24 tháng cho 50–100 người, điều khoản phạt thoát sớm và quyền chuyển nhượng hợp đồng là cực kỳ quan trọng nhưng thường không được đàm phán kỹ từ đầu.

Quyền mở rộng (right of first refusal): Khi team tăng từ 50 lên 80 người, bạn có được ưu tiên thuê thêm không gian trong cùng tòa nhà không? Điều này cần được ghi vào hợp đồng ngay từ đầu.

Kiểm soát truy cập và bảo mật: Private office cho 100 người cần hệ thống thẻ từ và camera độc lập, không chia sẻ với toàn bộ tòa nhà. Không phải nhà cung cấp nào cũng đáp ứng được điều này.

3. Quận 3 – CBD Mở Rộng: Khi Hiệu Quả Chi Phí Là Ưu Tiên

Vì sao Quận 3 ngày càng được doanh nghiệp lớn lựa chọn?

Tiếp giáp trực tiếp với Quận 1, Quận 3 từ lâu đã được xem là 'vùng đệm CBD' – có đủ uy tín để đặt văn phòng đại diện, đủ giao thông để tiếp khách, nhưng chi phí thấp hơn Quận 1 từ 20–35% tùy vị trí và loại tòa nhà. Với doanh nghiệp quy mô 30–100 người, khoản chênh lệch này là con số rất đáng kể khi nhân với 12 tháng.

Trong 2–3 năm gần đây, một số nhà cung cấp văn phòng trọn gói cao cấp đã mở rộng vào Quận 3, nâng cao đáng kể chất lượng trung bình của thị trường. Điều này tạo ra cơ hội thực sự cho doanh nghiệp muốn có không gian đẳng cấp mà không phải trả giá Quận 1.

Ai phù hợp với văn phòng trọn gói quy mô lớn tại Quận 3?

•  Doanh nghiệp đang trong giai đoạn scale up nhanh, cần không gian có thể mở rộng linh hoạt từ 30 lên 80–100 người trong vòng 12–18 tháng.

•  Công ty dịch vụ chuyên nghiệp – tư vấn quản trị, nhân sự, kế toán kiểm toán – cần hình ảnh uy tín nhưng ưu tiên hiệu quả ngân sách hơn địa chỉ tối ưu.

•  Doanh nghiệp công nghệ và phần mềm quy mô vừa đang mở rộng thị trường TP.HCM, cần thu hút nhân tài với không gian làm việc chất lượng cao.

•  Regional office của các tập đoàn trong nước đặt trụ sở ở tỉnh thành khác, cần hiện diện tại CBD TP.HCM với chi phí hợp lý.

•  Doanh nghiệp FDI đang mở rộng từ văn phòng nhỏ sang quy mô đội ngũ lớn hơn, muốn giữ địa chỉ trung tâm mà không đột ngột tăng chi phí vận hành.

Điểm khác biệt thị trường Quận 3 ở quy mô lớn

So với Quận 1, thị trường Quận 3 ở phân khúc quy mô lớn có một số đặc điểm doanh nghiệp cần lưu ý:

Linh hoạt hợp đồng hơn: Nhà cung cấp tại Quận 3 thường chấp nhận thời hạn hợp đồng ngắn hơn (3–6 tháng) và điều khoản mở rộng dễ đàm phán hơn – lợi thế lớn cho doanh nghiệp trong giai đoạn tăng trưởng chưa có kế hoạch dài hạn rõ ràng.

Quỹ diện tích phong phú hơn: Quận 3 có nhiều lựa chọn hơn cho các private floor quy mô lớn, bao gồm cả những tòa nhà văn phòng hạng B+ với vị trí tốt nhưng ít được biết đến – những lựa chọn tiềm năng mà doanh nghiệp tự tìm kiếm thường bỏ qua.

Cộng đồng doanh nghiệp đa dạng: Quận 3 thu hút nhiều ngành nghề khác nhau, tạo ra môi trường networking phong phú – điều này có giá trị thực tế cho doanh nghiệp đang xây dựng mạng lưới đối tác và khách hàng tại TP.HCM.

4. So Sánh Trực Tiếp: Quận 1 vs Quận 3 Cho Quy Mô 20–100 Người 

 Lưu ý: Bảng so sánh trên phản ánh xu hướng thị trường chung. Tùy từng nhà cung cấp và thời điểm, các thông số có thể thay đổi. See The Space luôn cập nhật dữ liệu thực tế trước khi đưa ra khuyến nghị cụ thể cho từng doanh nghiệp.

5. Những Câu Hỏi Cần Đặt Ra Trước Khi Ký Hợp Đồng

Dù bạn chọn Quận 1 hay Quận 3, có một số câu hỏi quan trọng cần được trả lời rõ ràng trước khi đặt bút ký hợp đồng văn phòng quy mô lớn:

Về không gian và cơ sở vật chất

•  Diện tích thực tế được sử dụng riêng là bao nhiêu? (khác với diện tích sàn gross)

•  Số lượng phòng họp được dùng riêng và số giờ miễn phí mỗi tháng là bao nhiêu?

•  Có pantry/bếp riêng cho team hay phải chia sẻ với toàn tòa nhà?

•  Hệ thống kiểm soát truy cập (thẻ từ, camera) có độc lập cho khu vực của bạn không?

Về tài chính và hợp đồng

•  Tổng chi phí thực tế/tháng bao gồm tất cả các loại phí là bao nhiêu?

•  Phí gửi xe cho nhân viên được tính thế nào? Có giới hạn số lượng xe không?

•  Điều khoản thoát hợp đồng sớm: phạt bao nhiêu tháng tiền thuê?

•  Có quyền ưu tiên thuê thêm không gian trong cùng tòa nhà không (right of first refusal)?

•  Giá thuê có điều khoản tăng hàng năm không? Mức tăng tối đa là bao nhiêu?

6. Vai Trò Của See The Space Trong Quá Trình Tìm Kiếm

See The Space là đơn vị tư vấn và đại diện khách thuê – chúng tôi không vận hành hay sở hữu văn phòng. Điều này có nghĩa là chúng tôi đứng hoàn toàn về phía doanh nghiệp của bạn trong toàn bộ quá trình:

Phân tích nhu cầu thực tế: Trước khi tìm kiếm, See The Space làm việc cùng bạn để xác định chính xác nhu cầu: quy mô hiện tại và kế hoạch 18–24 tháng tới, các yêu cầu kỹ thuật và vận hành đặc thù, ngân sách tối ưu và ngưỡng tối đa.

Rà soát thị trường toàn diện: See The Space tiếp cận cả thị trường văn phòng trọn gói tại Quận 1 và Quận 3, bao gồm cả những lựa chọn chưa được quảng bá rộng rãi. Chúng tôi lọc và chỉ trình bày những lựa chọn thực sự phù hợp với tiêu chí của bạn.

Đàm phán chuyên nghiệp: Dựa trên dữ liệu thị trường thực tế và mối quan hệ với các nhà vận hành, See The Space đàm phán giá thuê, số tháng miễn phí, điều khoản mở rộng và điều khoản thoát hợp đồng – những yếu tố có thể tiết kiệm hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng trong vòng đời hợp đồng.

Đồng hành đến khi bàn giao: Quy trình của See The Space không kết thúc khi hợp đồng được ký. Chúng tôi đồng hành trong quá trình bàn giao không gian, kiểm tra cơ sở vật chất và hỗ trợ giải quyết các vấn đề phát sinh trong thời gian đầu vận hành.

Dịch vụ của See The Space hoàn toàn miễn phí với doanh nghiệp thuê. Chúng tôi được các nhà cung cấp không gian chi trả khi tư vấn thành công.

— Right Space. Right Budget. —

Bắt Đầu Từ Đâu?

Nếu doanh nghiệp của bạn đang tìm kiếm văn phòng trọn gói từ 20–100 người tại Quận 1 hoặc Quận 3, bước đầu tiên không phải là gọi điện cho từng nhà cung cấp – mà là trao đổi với See The Space để có bức tranh toàn cảnh về thị trường và lộ trình tìm kiếm phù hợp nhất với tình huống cụ thể của bạn.

Một cuộc trao đổi 30 phút có thể giúp bạn tiết kiệm hàng tuần tự nghiên cứu và tránh những sai lầm tốn kém mà nhiều doanh nghiệp đã trải qua.

Liên hệ See The Space Tư vấn miễn phí · Không cam kết · Đại diện hoàn toàn cho quyền lợi của bạn

© See The Space  ·  Tư vấn & Đại diện Khách thuê Văn phòng  ·  Right Space. Right Budget.