Thuê nhà xưởng tại Đồng Nai 2025: Phân tích giá, khu công nghiệp nổi bật & tiềm năng phát triển | Giải pháp Cho thuê Văn Phòng & Khu Công Nghiệp Uy tín

“Khám phá xu hướng mới nhất thị trường nhà xưởng cho thuê tại Đồng Nai: nguồn cung, giá thuê, khu công nghiệp, khu vực Long Thành-Biên Hòa-Nhơn Trạch và lời khuyên thuê hiệu quả.”

1. Tổng quan thị trường

Đồng Nai nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam của Việt Nam, kết nối gần với TP. Hồ Chí Minh, các cảng, sân bay lớn và hệ thống giao thông huyết mạch.
Thị trường nhà xưởng cho thuê tại Đồng Nai đang tiếp nhận làn sóng dịch chuyển sản xuất, đầu tư từ nước ngoài (FDI) vào Việt Nam — đặc biệt trong các ngành như linh kiện điện tử, công nghệ cao, logistics
Nhờ quỹ đất công nghiệp tương đối lớn, hạ tầng đang được cải thiện và nhiều khu công nghiệp hoạt động ổn định, Đồng Nai trở thành “điểm sáng” thu hút thuê xưởng.

2. Nguồn cung và nhu cầu

Nguồn cung

Đồng Nai hiện có nhiều khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích lớn. Ví dụ: “hiện tại tỉnh có hơn 32 khu công nghiệp hoạt động, tổng diện tích trên 10.000 ha"
Trong quý II/2025, khu vực miền Nam (bao gồm Đồng Nai) ghi nhận nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đạt khoảng gần 6,4 triệu m², tăng nhẹ so với quý trước
Mặc dù nguồn cung tăng, nhưng tại Đồng Nai vẫn có nhiều dự án chất lượng cao chưa đáp ứng đủ nhu cầu — tạo cơ hội cho chủ xưởng và nhà đầu tư.

Nhu cầu

Nhu cầu thuê nhà xưởng tại Đồng Nai rất ổn định, đặc biệt từ các doanh nghiệp sản xuất cần triển khai nhanh, tận dụng hạ tầng sẵn có.
Tỷ lệ lấp đầy tại Đồng Nai được báo cáo rất tốt, ví dụ trong quý III/2025, khu vực Đồng Nai đạt khoảng 93% lấp đầy trong phân khúc nhà xưởng xây sẵn.
Các doanh nghiệp thuê thường ưu tiên các khu vực có kết nối giao thông tốt, gần sân bay, cảng và tuyến cao tốc — yếu tố mà Đồng Nai đang hội tụ.

3. Giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và xu hướng

Giá thuê

Theo báo cáo của KTG Industrial, tại Đồng Nai giá thuê nhà xưởng xây sẵn khoảng 3,5 – 4,8 USD/m²/tháng.
Trong quý II/2025, giá thuê trung bình nhà xưởng xây sẵn khoảng 4,8 USD/m²/tháng.
Giá thuê kho/nhà xưởng tại phía Nam tiệm cận mức ~5 USD/m²/tháng, tăng khoảng 2,2% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ lấp đầy

Tỷ lệ lấp đầy phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại Đồng Nai đạt khoảng 92%.
Tỷ lệ lấp đầy kho/nhà xưởng xây sẵn khu vực miền Nam duy trì cao (~90%+).

Xu hướng nổi bật

Nhà xưởng xây sẵn (ready-built factory) đang chiếm ưu thế — vì doanh nghiệp có thể thuê và vận hành nhanh, tiết kiệm thời gian & chi phí đầu tư.
Hình thức cho thuê nhà xưởng chuẩn, có sẵn hệ thống logistics, container, giao thông thuận tiện được ưu tiên. Ví dụ factory diện tích nhỏ ~500m² tại Nhơn Trạch được quảng cáo.
Hạ tầng giao thông và logistics tại Đồng Nai ngày càng hoàn thiện: cao tốc, sân bay quốc tế, cảng biển — tạo điều kiện thuận lợi hơn cho thuê nhà xưởng.
Xu hướng các chủ đầu tư công nghiệp chú trọng “nhà xưởng xanh, chuẩn ESG” cũng tăng lên — đáp ứng điều kiện thuê của doanh nghiệp nước ngoài.

4. Điểm mạnh & thách thức

Điểm mạnh

Vị trí chiến lược: gần TP.HCM, cảng biển, sân bay, các tuyến cao tốc — giúp doanh nghiệp tiết kiệm logistics.
Hạ tầng công nghiệp tương đối phát triển, nhiều khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn có sẵn.
Nhu cầu thuê ổn định, tỷ lệ lấp đầy cao — tạo sự an tâm cho chủ đầu tư.
Khoảng giá thuê còn linh hoạt hơn so với trung tâm TP.HCM, giúp doanh nghiệp vừa và nhỏ dễ tiếp cận.

Thách thức

Quỹ đất đẹp chuẩn công nghiệp có thể dần bị hạn chế nếu tốc độ phát triển quá nhanh.
Áp lực từ cạnh tranh giữa các tỉnh công nghiệp – khu vực lân cận như Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu cũng ngày càng mạnh.
Yêu cầu ngày càng cao về tiêu chuẩn nhà xưởng (chiều cao trần, tải trọng sàn, hệ thống PCCC, logistics) — nếu nhà xưởng cũ hoặc chuẩn thấp sẽ dễ bị đào thải.
Tăng giá nhẹ đang diễn ra — có thể ảnh hưởng tới doanh nghiệp nhỏ nếu chưa kịp chuẩn bị ngân sách.

5. Dự báo và lời khuyên cho doanh nghiệp thuê

Dự báo

Trong giai đoạn 2025-2028, thị trường nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam (bao gồm Đồng Nai) được dự báo tiếp tục tăng nguồn cung và duy trì nhu cầu mạnh.
Giá thuê có khả năng tăng nhẹ — theo xu hướng khoảng 2-5%/năm tại những vị trí tốt, chuẩn quốc tế. Ví dụ: miền Nam tăng ~2.2% trong quý gần đây.
Các phân khúc dành cho công nghệ cao, sản xuất linh kiện, logistics sẽ thu hút mạnh — do đó nhà xưởng có hạ tầng tốt sẽ được ưu tiên.

Lời khuyên cho doanh nghiệp thuê

Nên ưu tiên chọn nhà xưởng xây sẵn tại khu công nghiệp có hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện (ví dụ gần cao tốc, sân bay, cảng) để rút ngắn thời gian đưa vào hoạt động.
Kiểm tra tiêu chuẩn kỹ thuật và pháp lý của nhà xưởng: chiều cao trần, tải trọng sàn, hệ thống điện, phòng cháy chữa cháy, khu vực container, logistics. Những tiêu chuẩn này sẽ giúp hoạt động sản xuất lưu thông hàng hoá thuận lợi.
Hợp đồng dài hạn tại những vị trí tốt nên xem xét sớm vì tỷ lệ lấp đầy cao — nếu chần chừ có thể bị lựa chọn ít đi hoặc giá thuê tăng.
Nếu ngân sách hạn chế hoặc nhu cầu đang ở giai đoạn thử nghiệm thì có thể cân nhắc khu vực “vùng ven” trong Đồng Nai hoặc các khu công nghiệp mới có mức giá cạnh tranh hơn.
Nếu doanh nghiệp có mục tiêu xuất khẩu hoặc logistics lớn — nên cân nhắc vị trí kết nối sân bay quốc tế Sân bay Quốc tế Long Thành hoặc cảng để tối ưu chi phí vận chuyển. Đồng Nai đang được đánh giá có lợi thế lớn về hạ tầng như vậy.

6. Tỷ lệ trống và Giá thuê - Đồng Nai

7. Kết luận

Thị trường nhà xưởng cho thuê tại Đồng Nai hiện đang rất hấp dẫn với doanh nghiệp — nhờ vị trí chiến lược, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và nhu cầu thuê ổn định. Mặc dù giá thuê có xu hướng tăng nhẹ, nhưng so với TP.HCM và các khu vực cực trung tâm, mức giá vẫn đang ở mức “chấp nhận được” và nhiều lựa chọn. Doanh nghiệp nếu chuẩn bị tốt về ngân sách, tiêu chuẩn kỹ thuật và sớm quyết định thuê sẽ có lợi thế tốt.