- Nhãn: Thông tin Văn Phòng,
- Tác giả: Admin STS,
- Ngày đăng: 17/10/2026
Văn phòng cho thuê Q3/2026: Giá thuê, tỷ lệ trống, dự báo Q4/2026
Báo cáo thị trường văn phòng TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng – Quý 3/2026
Quý 3/2026: TP.HCM giữ giá thuê và công suất quanh 90% nhưng hấp thụ ròng âm; Hà Nội chịu áp lực nguồn cung hạng A; Đà Nẵng nhỏ nhưng được FDI dẫn dắt. Bài viết tổng hợp giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, nguồn cung của ba thị trường và dự báo cho quý 4/2026, kèm gợi ý cho doanh nghiệp đang tìm văn phòng cho thuê.
Tổng quan so sánh
TP.HCM có giá thuê cao nhất và công suất tốt nhất. Hà Nội đứng thứ hai về giá nhưng có nhiều diện tích trống nhất ở hạng A. Đà Nẵng có giá hạng A ngang Hà Nội với công suất cao hơn. Số liệu dưới đây lấy từ các báo cáo thị trường quý 3/2026.
| Chỉ tiêu (Q3/2026) | TP.HCM | Hà Nội | Đà Nẵng |
|---|---|---|---|
| Giá thuê hạng A (USD/m²/tháng) | 50–55 (khu trung tâm) | 29 | khoảng 30 |
| Giá thuê hạng B (USD/m²/tháng) | 33,5 | 18 | 13–22 |
| Lấp đầy hạng A | 90% | 72% | 84% |
| Lấp đầy hạng B | 91% | 84% | 89% |
| Tổng nguồn cung | gần 3 triệu m² | 2,4 triệu m², 193 dự án | 204.000 m² |
| Xu hướng chính | Giá ổn định, hấp thụ ròng âm | Hạng A cạnh tranh mạnh | Thêm 26.000 m² nguồn cung mới |
Thị trường văn phòng TP.HCM
Giá thuê và công suất giữ ổn định, nhưng đà mở rộng của khách thuê đã chững lại. Q3/2026 ghi nhận hấp thụ ròng âm ở mọi hạng, sau năm quý tích cực liên tiếp, chủ yếu vì một số khách thuê thu hẹp diện tích.
- Nguồn cung gần 3 triệu m², công suất gần 90%, giá thuê trung bình 870.000 đồng/m²/tháng.
- Chủ nhà ưu tiên giữ khách hiện hữu thay vì chỉnh giá.
- Giao dịch tập trung ở tài chính–bảo hiểm–bất động sản, công nghệ thông tin, bán lẻ và phân phối.
- Nguồn cung mới: dự báo hơn 175.000 m² giai đoạn 2026–2028, khoảng 76% hạng A mới nằm trong khu vực Trung tâm tài chính quốc tế.
Số liệu gần nhất theo hạng (quý 2/2026):
| Hạng | Giá thuê (USD/m²/tháng) | Tỷ lệ trống |
|---|---|---|
| Hạng A | 47,2 | khoảng 17% |
| Hạng B | 27,1 | khoảng 13% |
Doanh nghiệp quan tâm khu vực lõi có thể xem thêm văn phòng cho thuê Quận 1 và văn phòng cho thuê Quận 3.
Thị trường văn phòng Hà Nội
Áp lực nguồn cung tập trung ở hạng A. Công suất hạng A chỉ đạt 72%, thấp nhất trong ba thành phố, trong khi công suất toàn thị trường giảm xuống 83% do các dự án hạng A mới gia nhập.
- Tổng nguồn cung 2,4 triệu m² tại 193 dự án; giá thuê trung bình tăng 2% so với cùng kỳ.
- Nhu cầu chủ yếu là chuyển địa điểm, nâng cấp không gian và tối ưu chi phí.
- Hạng A phân hóa theo vị trí: quý 2/2026, công suất hạng A khu trung tâm đạt 95%, trong khi khu ngoài trung tâm chỉ 81%.
- Nguồn cung mới: IFC Hanoi và Oriental Square bổ sung hơn 73.000 m² diện tích thuê thực tế trong quý 2. Khu phía Tây dự kiến thêm khoảng 400.000 m² giai đoạn 2026–2028, chiếm khoảng 83% nguồn cung mới của thị trường.
- Hấp thụ ròng toàn thị trường quý 2 vẫn dương, khoảng 3.200 m².
| Hạng | Giá thuê (USD/m²/tháng) | Lấp đầy |
|---|---|---|
| Hạng A | 29 | 72% |
| Hạng B | 14,8–18 | 84% |
Xem thêm văn phòng cho thuê Hà Nội theo từng khu vực.
Thị trường văn phòng Đà Nẵng
Thị trường nhỏ nhưng lớn nhanh: thêm hơn 26.000 m² nguồn cung mới trong Q3/2026, nâng tổng diện tích lên 204.000 m², trong đó hạng A gần 20.000 m² và hạng B hơn 180.000 m².
| Chỉ tiêu | Hạng A | Hạng B |
|---|---|---|
| Giá thuê (USD/m²/tháng) | khoảng 30 | 13–22 |
| Tỷ lệ lấp đầy | 84% | 89% |
- Cầu do FDI dẫn dắt, chiếm 82% diện tích thuê. Ngành thuê nhiều nhất là công nghệ thông tin, tài chính–bảo hiểm–bất động sản–sản xuất–tư vấn và giáo dục, với FPT và Viettel là tên tuổi lớn.
- Dư địa mở rộng đến từ Trung tâm tài chính quốc tế quy mô 300 ha và định hướng khu thương mại tự do. Các dự án quy mô khoảng 100.000 m² dự kiến khai thác từ Q4/2027.
- Thị trường bắt đầu có giao dịch 1.000–2.000 m² từ khách thuê quốc tế và dự báo hơn 100.000 m² nguồn cung mới đến 2028.
Tham khảo văn phòng cho thuê Đà Nẵng nếu bạn đang cân nhắc mở chi nhánh.
Dự báo quý 4/2026
Giá hạng A nhiều khả năng đi ngang ở cả ba thành phố; điểm khác biệt nằm ở công suất. Chưa có con số dự báo riêng cho quý 4 được công bố, nên bảng dưới là ước tính của chúng tôi, suy ra từ xu hướng quý 2–quý 3 và lịch nguồn cung đã công bố.
| Thành phố | Giá thuê hạng A | Công suất | Cơ sở |
|---|---|---|---|
| TP.HCM | Đi ngang (±2%) | 89–91%, hấp thụ yếu đến trung tính | Giai đoạn tới thận trọng và chọn lọc; chủ nhà ưu tiên giữ khách, chưa có áp lực tăng giá |
| Hà Nội | 0 đến −2% | 70–75%, phục hồi chậm | Gần 495.000 m² từ 18 dự án đến 2028, tập trung hạng A phía Tây; chủ nhà tiếp tục ưu đãi để lấp đầy |
| Đà Nẵng | Ổn định quanh 30 USD | Khoảng 80–85% | Ngoài 26.000 m² vừa gia nhập, chưa có lô lớn nào trước Q4/2027; cầu FDI hỗ trợ |
Ba tín hiệu cần theo dõi khi báo cáo quý 4 ra:
- Hấp thụ ròng của TP.HCM có quay lại dương không.
- Tốc độ lấp đầy của IFC Hanoi và Oriental Square.
- Giao dịch lớn đầu tiên tại Trung tâm tài chính quốc tế của TP.HCM và Đà Nẵng.
Nếu dòng vốn FDI tiếp tục mạnh, cầu hạng A có thể khởi sắc sớm hơn ước tính, nhất là ở TP.HCM.
Doanh nghiệp thuê văn phòng nên làm gì trong quý 4
Thị trường đang nghiêng về phía người thuê ở Hà Nội và khá cân bằng ở TP.HCM, nên thời điểm này phù hợp để thương lượng. Đây là nhận định của chúng tôi dựa trên các số liệu trên, không phải khuyến nghị đầu tư.
- Hà Nội: hạng A trống nhiều nên có thể đàm phán thời gian miễn tiền thuê, hỗ trợ hoàn thiện nội thất và điều khoản linh hoạt. Xem thêm kinh nghiệm thương lượng giá thuê văn phòng.
- TP.HCM: chủ nhà giữ giá nhưng ưu tiên giữ khách, nên gia hạn sớm thường thuận lợi hơn. Nếu cần tiết kiệm, cân nhắc văn phòng ngoài khu trung tâm với giá thấp hơn đáng kể.
- Đà Nẵng: nguồn cung lớn chưa có trước cuối 2027, nên nhu cầu cần diện tích hạng A sớm nên chốt sớm.
- Cần linh hoạt: nếu chưa chắc quy mô nhân sự, xem văn phòng trọn gói và coworking thay vì ký hợp đồng dài hạn.
Câu hỏi thường gặp
Giá thuê văn phòng hạng A ở đâu cao nhất? TP.HCM, khoảng 50–55 USD/m²/tháng ở khu trung tâm, gần gấp đôi Hà Nội (khoảng 29 USD) và Đà Nẵng (khoảng 30 USD).
Tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A thấp nhất ở thành phố nào? Hà Nội, khoảng 72% trong Q3/2026, do nhiều dự án mới ở khu phía Tây và nội thành gia nhập thị trường.
Giá thuê văn phòng quý 4/2026 sẽ tăng hay giảm? Chúng tôi ước tính giá hạng A đi ngang ở cả ba thành phố, riêng Hà Nội có thể giảm nhẹ đến 2%.
Văn phòng Đà Nẵng có đáng thuê không? Giá hạng B chỉ 13–22 USD/m²/tháng và lấp đầy 89%, phù hợp doanh nghiệp công nghệ, dịch vụ và FDI mở chi nhánh.
Cần tư vấn tìm văn phòng?
Để lại nhu cầu về diện tích, ngân sách và khu vực, chúng tôi sẽ gợi ý các tòa nhà phù hợp.
📞 Phone: 0768 999 647
📩 Email: leasing@seethespace.vn
🌐 Website: seethespace.vn
SEE the SPACE - Your Space, Expertly Guided
SEE the SPACE là đơn vị tư vấn cho thuê bất động sản chuyên nghiệp, đồng hành cùng khách hàng tìm kiếm và kết nối những không gian văn phòng, mặt bằng phù hợp nhất cho khách hàng
