Mục tiêu:
Cung cấp phân tích toàn diện về thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam (tập trung Hà Nội và TP.HCM) trong nửa đầu 2025, đồng thời đánh giá triển vọng nửa cuối năm. Báo cáo tập trung vào cung – cầu – giá thuê – tỷ lệ trống, hành vi khách thuê, xu hướng ESG/flex office, cùng các cơ hội và rủi ro đầu tư.
Phạm vi:
- Việt Nam (Hà Nội, TP.HCM).
- Thời gian: Q1–Q2/2025 (thực tế) và H2/2025 (triển vọng).
- Phân khúc: Grade A, B, C; CBD so với Non-CBD; Dự án mới và hiên hữu.
- Đối tượng: Nhà đầu tư, chủ tòa nhà, khách thuê, đơn vị tư vấn.
Trục phân tích chính:
- Nguồn cung (existing & pipeline).
- Nhu cầu và hành vi thuê (absorption, relocation, expansion).
- Giá thuê (rent level, growth trend).
- Tỷ lệ trống (vacancy & occupancy).
- Xu hướng nổi bật: ESG, nâng cấp tòa nhà cũ, flexible workspace.
- Cơ hội và rủi ro cho chiến lược đầu tư (Core, Core+, Value-add).
Tổng quan thị trường
Hà Nội
- Nguồn cung: Q1/2025 đạt ~2.33 triệu m² trên 193 dự án, tăng ~10% YoY, chủ yếu là nguồn cung Grade B. Grade A vẫn khan hiếm ở khu trung tâm.
- Tỷ lệ lấp đầy: Khoảng 82–88% trong Q1/2025. Grade A giữ ổn định (~88%), trong khi Grade B và C dao động, đặc biệt Grade C đạt ~92%.
- Giá thuê: Tăng nhẹ, trung bình tăng 1–3% QoQ hoặc YoY. Grade C ghi nhận mức tăng tốt nhất.
- Triển vọng: Năm 2025 có thêm ~265,000 m² mới đến năm 2027, trong đó 92% là Grade A. Các dự án nổi bật: Tien Bo Plaza, 29 Ly Thai To, The Marc 88, Oriental Square.
Thành phố Hồ Chí Minh (HCMC)
- Nguồn cung: Q1/2025 đạt ~2.8 triệu m² từ 394 dự án. Grade C chiếm 43%, B 40%, A chỉ 17%. Saigon Marina IFC (LEED-certified, ~71,500 m²) là dự án Grade A nổi bật đầu năm. Đến cuối năm, thêm ~105,000 m² mới dự kiến ra mắt.
- Tỷ lệ lấp đầy: Khoảng 88–90%, giảm nhẹ so với trước, nhưng Grade A ở khu ngoài CBD đạt ~90%.
- Giá thuê: Tăng 2–4% YoY, đạt khoảng 833,000 VND/m²/tháng (~USD 35–55/m²/tháng). Grade A CBD ~USD 55/m²/tháng, Grade B ~USD 25.
- Hấp thụ ròng: Q1/2025 ghi nhận âm ~5,628 m² đối với Grade A/B CBD, nhưng là mức hấp thụ cao nhất trong một thập kỷ tổng thể.
- Xu hướng: Những ngành công nghệ, tài chính, dược phẩm ưa thích tòa nhà xanh và hiện đại; nhu cầu cho thuê dịch vụ linh hoạt tăng.
Phân tích chuyên sâu
Nhu cầu & hành vi người thuê
- Di chuyển và Mở rộng: Gần 70–80% giao dịch đến từ việc chuyển đổi văn phòng, ưu tiên chất lượng và vị trí phù hợp.
- Ngành dẫn dắt:
- Hanoi: ICT, dịch vụ tư vấn, tài chính, bảo hiểm. Grade C bất ngờ có tỷ lệ lấp đầy cao (~92%) nhờ giá mềm.
- HCMC: Quốc tế FDI đóng góp >80% diện tích thuê; chủ yếu từ ICT, FIRE, sản xuất, consult dịch vụ.
- Hành vi thuê: Doanh nghiệp ưu tiên nâng hạng (flight-to-quality), diện tích linh hoạt hơn (tối ưu mật độ chỗ ngồi & hybrid), thời hạn thuê thận trọng.
Nguồn cung & phân khúc
- Grade A: Tập trung tại CBD, có chứng chỉ xanh (LEED/WELL), trang bị công nghệ, hấp dẫn với khách thuê lớn.
- Grade B/C: Rộng hơn về số lượng. Grade C tăng trưởng nhiều nhất ở HCMC (43%) và đạt lấp đầy cao ở Hà Nội.
Giá thuê & vacancy
- Giá thuê tăng ổn định: ~2–4% YoY ở HCMC, ~1–3% ở Hà Nội.
- Vacancy: Grade A: HCMC ~19%, Hà Nội ~26%; Grade B ~18–23%. Các nguồn cung mới tạo áp lực ngắn hạn nhưng cũng mở ra cơ hội chiến lược giá/ưu đãi.
Thách thức & rủi ro
- Nguồn cung lớn trong 2025–2027 có thể làm tăng vacancy và tạo áp lực cạnh tranh giá.
- Chậm ra quyết định thuê do lưu động hybrid & tiết kiệm chi phí.
- Quy mô mua giảm khi doanh nghiệp thận trọng.
Cơ hội đầu tư
- ESG & công nghệ: Tòa nhà xanh có thể thu hút khách thuê cao cấp & giữ giá tốt.
- Repositioning assets: Nâng cấp tòa nhà cũ, thiết kế lại, chứng chỉ xanh để tăng cạnh tranh.
- Flex space/Serviced Office: Thu hút SME và startup.
- Chính sách thuê linh hoạt: Fit-out, free rent, step-up rent đều là công cụ giữ khách.
Chủ đề cấu trúc
- Chuyển sang toà nhà chất lượng: Khách thuê chuyển sang tòa nhà tiết kiệm năng lượng, chứng chỉ xanh, tiện ích tốt. Đây là xu hướng khu vực và hiện diện rõ ở Việt Nam.
- Hybrid & linh hoạt: Quy hoạch diện tích tinh gọn, kết hợp chỗ ngồi linh hoạt, coworking trong cùng tòa nhà.
- Nâng cấp tài sản: Tài sản cũ đối mặt áp lực gia hạn hợp đồng khi xuất hiện nguồn cung Grade A mới → cần capex cho nâng cấp hệ thống, tiện ích, và chính sách ưu đãi thuê.
Triển vọng 2025–2027
| Thành phố | Xu hướng chính năm 2025–2027 |
|---|---|
| HCMC | Nguồn cung tăng mạnh (~105,000 m² đến cuối 2025), giá thuê tăng nhẹ (~5% dự báo), cạnh tranh tăng, thị trường nghiêng về người thuê. |
| Hà Nội | Nguồn cung Grade A tăng (~265,000 m² đến 2027), vacancy tồn tại tăng, nhưng nhu cầu premium vẫn mạnh, đặc biệt ở khu ngoài trung tâm. |
Kết luận
Thị trường Cho thuê văn phòng tại Việt Nam đang ở giai đoạn chuyển đổi: nguồn cung lớn, xu hướng xanh – chất lượng cao, nhu cầu dịch chuyển, và cơ hội thích ứng linh hoạt cho nhà đầu tư. Đây là thời điểm phù hợp để phân khúc Value-add hoặc Core+, tập trung vào chất lượng, ESG và khả năng chuyển đổi linh hoạt.
Dịch vụ cho thuê văn phòng của STS Office cam kết cung cấp thông tin minh bạch trong vòng 24h, chính xác, tối ưu hoá đem lại lợi ích cao nhất cho khách hàng.
Hãy liên hệ ngay với STS Office để biết chi tiết về Giá thuê - diện tích trống nhé
- 📞 0768 999 647 - Email: leasing@seethespace.vn
- 🌐 seethespace.vn
