Xu hướng thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM 2025–2026: Cạnh tranh, chuyển đổi và cơ hội đầu tư | See The Space | Giải pháp Bất động sản Văn phòng & Khu Công nghiệp Uy tín

🌇 SEE THE SPACE | STS Office – Đơn vị cho thuê văn phòng uy tín tại TP.HCM

STS Office tự hào là đối tác tư vấn và cho thuê văn phòng hàng đầu tại TP.HCM, cam kết mang đến dịch vụ tư vấn miễn phí, thông tin minh bạch, cùng hỗ trợ thương lượng giá thuê tốt nhất chỉ trong 24 giờ.

Với kinh nghiệm chuyên sâu về thị trường, STS Office hân hạnh giới thiệu báo cáo “Xu hướng thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM 2025–2026: Cạnh tranh, chuyển đổi và cơ hội đầu tư” – tài liệu giúp doanh nghiệp nắm bắt kịp thời biến động giá thuê, tỷ lệ trống và các xu hướng mới để lên kế hoạch thuê – mở rộng – tái cấu trúc văn phòng một cách hiệu quả nhất.

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP HCM trong giai đoạn 2025-2026 đang đứng ở ngã rẽ quan trọng. Với nguồn cung tăng nhanh, nhu cầu làm việc hybrid và chuyển dịch địa điểm thuê, cũng như yêu cầu ngày càng cao từ khách thuê (tiêu chuẩn xanh, tiện nghi hiện đại), thị trường sẽ có những thay đổi lớn.

Mục Lục:

1. Tổng quan thị trường văn phòng cho thuê tại TP HCM

2. Xu hướng chính thị trường 2025-2026

3. Dự báo 2025-2026 cho thị trường văn phòng thuê tại TP HCM

4. Những Lời Khuyên dành cho doanh nghiệp, Khách thuê

5. Kết luận

1. Tổng quan thị trường văn phòng cho thuê tại TP HCM

1.1 Quy mô hiện trạng

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP HCM đang trong giai đoạn phục hồi sau ảnh hưởng của đại dịch, đồng thời chịu tác động từ mô hình làm việc linh hoạt và xu hướng doanh nghiệp chuyển dịch.

Tổng diện tích văn phòng tại TP HCM là khoảng 1,639,226 m².
Tỷ lệ lấp đầy (occupancy) của các tòa nhà hạng A và B đang đạt khoảng 88-90% trong vài quý đầu năm 2025.
Giá thuê trung bình hạng A trong khu vực CBD cũng đạt khoảng USD 55/m²/tháng (Q1/2025)

1.2 Điều kiện thị trường và động lực

TP HCM là trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam, thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI), đặc biệt trong các ngành công nghệ thông tin, tài chính – ngân hàng, sản xuất, logistics. Đây là nguồn cầu chính cho không gian văn phòng chất lượng.
Mô hình làm việc hybrid (kết hợp làm tại văn phòng và làm từ xa) đã trở thành “bình thường mới”, ảnh hưởng tới cách doanh nghiệp thuê văn phòng: diện tích thuê, loại không gian, tiện nghi đều thay đổi.
Hạ tầng đô thị, các khu vực phát triển mới như Khu đô thị Thủ Thiêm, Phú Mỹ Hưng, khu Đông TP HCM đang được thúc đẩy, chuyển đổi thành các “hub văn phòng” mới thay vì chỉ tập trung ở Quận 1/Quận 3. Ví dụ: báo cáo cho biết nhiều tòa văn phòng mới sẽ tập trung ở Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng giai đoạn 2025-2027.

1.3 Tình trạng cung – cầu

Cung: Nhiều tòa nhà hạng A mới đang chuẩn bị hoặc hoàn thành, dẫn tới khối lượng cung tăng đáng kể. Ví dụ: trong năm 2025, TP HCM dự kiến có khoảng 165.000 m² văn phòng mới được tung ra thị trường
Cầu: Mặc dù nhu cầu vẫn ổn định từ các ngành chính như IT, ngân hàng, tài chính, sản xuất, tuy nhiên tốc độ hấp thụ bị chững lại do ảnh hưởng từ chi phí hoạt động, thay đổi mô hình làm việc. Ví dụ: một báo cáo cho rằng diện tích hấp thụ (net absorption) năm 2025 có thể chỉ khoảng 50.000 m², giảm so với năm trước.
Do cung tăng nhanh mà cầu không tăng tương xứng ngay lập tức, nên tỷ lệ trống (vacancy) dự kiến sẽ tăng lên, đặc biệt ở các khu ngoài CBD. Ví dụ: tỷ lệ trống có thể vượt 24% vào 2025.

2. Xu hướng chính thị trường 2025-2026

Dưới đây là các xu hướng nổi bật trong thị trường văn phòng cho thuê tại TP HCM mà doanh nghiệp, chủ đầu tư, nhà cho thuê cần chú ý.

2.1 Chuyển dịch phân khúc & địa điểm thuê

Từ việc chỉ thuê văn phòng ở khu trung tâm (CBD: Quận 1, Quận 3) sang thuê ở khu Fringe (vùng ven, khu đô thị mới) như Thủ Thiêm (Quận 2/Thành phố Thủ Đức), Phú Mỹ Hưng (Quận 7) vì giá thuê thấp hơn, hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Ví dụ: Q2/2025 cho thấy xu hướng dịch chuyển sang CBD Fringe, nơi giá thuê thấp hơn đáng kể so với CBD.
Doanh nghiệp thuê ngày càng cân nhắc chi phí nhiều hơn, nên các tòa nhà không ở trung tâm với chi phí thấp hơn đang được ưa chuộng.
Chủ đầu tư cũng đẩy mạnh phát triển các tòa văn phòng ở khu Đông và Nam thành phố – vốn trước đây dành cho sản xuất/logistics — chuyển sang văn phòng hạng A/B.
Kết quả là thị trường sẽ ngày càng phân hóa thành: hạng A trung tâm với giá cao, hạng A/B mới ở vùng ngoài với giá thấp và cạnh tranh hơn.

2.2 Ưu tiên chất lượng – Xanh / tiêu chuẩn quốc tế

Các doanh nghiệp đa quốc gia, đặc biệt từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ, ngày càng tìm các toà nhà văn phòng có tiêu chuẩn quốc tế: chứng chỉ LEED/Green Building, hệ thống điều hòa thông minh, tiện nghi hiện đại. Ví dụ: báo cáo nói rằng hầu hết tòa mới từ 2019 ở TP HCM đều được chứng chỉ xanh.
Vì thế, chủ đầu tư có toà nhà đáp ứng tiêu chuẩn xanh/tiện nghi tốt có thể yêu cầu giá thuê cao hơn hoặc ít phải giảm giá. Ngược lại, các toà nhà cũ, tiêu chuẩn thấp đang chịu áp lực cạnh tranh lớn.
Xu hướng “flight to quality” (chuyển sang chất lượng cao) rõ: doanh nghiệp sẵn sàng trả thêm cho văn phòng tốt hơn nếu giúp giữ chân nhân viên, đảm bảo thương hiệu và phát triển bền vững.

2.3 Mô hình linh hoạt và hybrid workspace

Mô hình làm việc hybrid đã ảnh hưởng mạnh tới cách thuê văn phòng: doanh nghiệp thuê ít diện tích hơn, hoặc cần không gian linh hoạt hơn (co-working, serviced office, flexible desk). Ví dụ: một bài viết về Việt Nam ghi rằng thị trường đang tìm kiếm giải pháp “pay-as-you-grow”, thuê ngắn hạn, linh hoạt.
Chủ tòa nhà và nhà cung cấp dịch vụ đã và đang phát triển mô hình chia sẻ văn phòng (flexible workspace) kết hợp với thuê truyền thống để đáp ứng nhu cầu biến động (tăng/giảm nhân sự nhanh).
Do đó, trong giai đoạn 2025-2026, các tòa nhà cần thiết lập hệ thống quản lý văn phòng linh hoạt hơn: phân khu hot-desk, khu vực đầy đủ tiện nghi, cho thuê kiểu ngắn hạn hoặc kết hợp dịch vụ.

2.4 Áp lực từ nguồn cung mới và chiến lược giá thuê

Như đã nêu, nguồn cung lớn (khoảng 165.000 m² năm 2025; sau đó khoảng 85.000 m²/năm từ 2026 trở đi) sẽ tạo áp lực lên tỷ lệ trống và giá thuê.
Theo dự báo, giá thuê có thể tăng khoảng 5% trong năm 2025, nhưng từ năm 2026 trở đi, mức biến động sẽ rất nhỏ (0,4 - 0,5% mỗi năm) khi nguồn cung ổn định và cạnh tranh gia tăng.
Chủ tòa nhà sẽ cần đưa ra các ưu đãi thuê như miễn phí thuê ban đầu, hỗ trợ thiết kế nội thất (fit-out), giảm giá hoặc linh hoạt hợp đồng để thu hút khách thuê mới.

2.5 Tập trung vào ngành chủ lực & khách thuê quốc tế

Các ngành dẫn dắt nhu cầu thuê tại TP HCM bao gồm công nghệ thông tin (IT), truyền thông, fintech, ngân hàng, sản xuất xuất khẩu, logistic. Ví dụ: báo cáo cho biết lĩnh vực IT & viễn thông là nhóm lớn nhất trong lượng hợp đồng thuê mới – khoảng 30% ở TP HCM.
Khách thuê quốc tế – đặc biệt từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ – tiếp tục mở rộng tại TP HCM và tìm văn phòng chất lượng. Điều này tạo thêm “đường cong” cho phân khúc cao cấp.
Do đó, chủ tòa nhà nên tối ưu để đáp ứng yêu cầu quốc tế: tiện nghi cao, hệ thống an ninh, trần cao, hạ tầng ICT tốt, chứng chỉ xanh.

2.6 Khu vực phát triển và phân khúc mới

Khu Đông (Thủ Đức), Quận 7 (Phú Mỹ Hưng) đang được xác định là “vùng mở rộng” của thị trường văn phòng. Những khu này có hạ tầng mới, dịch vụ hỗ trợ, đồng thời giá thuê thấp hơn so với trung tâm truyền thống. Ví dụ: báo cáo cho biết tập trung nguồn cung mới chủ yếu ở Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng.
Phân khúc văn phòng hạng B và C sẽ được chú trọng hơn — nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME) hoặc doanh nghiệp quốc tế mới sẽ chọn thuê ở phân khúc này để cân đối chi phí.
Mô hình “văn phòng ngoại vi” (sub-CBD) sẽ được ưa chuộng vì khả năng linh hoạt, chi phí thấp và tránh giao thông trung tâm.

2.7 Công nghệ, ESG và vận hành bền vững

Các tòa nhà văn phòng hiện đại không chỉ là mặt bằng cho thuê mà còn là dịch vụ kết hợp: quản lý không gian, IoT, hệ thống điều hòa thông minh, hệ thống chiếu sáng tiết kiệm năng lượng, giám sát an ninh. Xu hướng này sẽ trở thành tiêu chí quan trọng.
Yêu cầu về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) ngày càng trở nên quan trọng – khách thuê quốc tế và tổ chức lớn sẽ chọn toà nhà có chứng chỉ xanh, vật liệu thân thiện môi trường.
Chủ đầu tư và quản lý toà nhà nếu không thích ứng sẽ dễ mất khách thuê sang các toà nhà mới, hiện đại hơn.

2.8 Hợp đồng thuê & điều khoản linh hoạt

Trong bối cảnh nguồn cung tăng và cạnh tranh mạnh, các chủ nhà sẽ linh hoạt hơn trong điều khoản thuê: cho thuê ngắn hạn, hỗ trợ phần fit-out, miễn phí thuê ban đầu, điều khoản tăng giá nhỏ hoặc cố định hơn.
Doanh nghiệp thuê sẽ yêu cầu quyền điều chỉnh diện tích thuê nhanh hơn, hợp đồng có thể thay đổi giúp phù hợp với mô hình hybrid.
Mô hình coworking/serviced office sẽ tiếp tục mở rộng tại TP HCM, là lựa chọn cho doanh nghiệp nhỏ, startup, hoặc chi nhánh nước ngoài mới vào.

3. Dự báo 2025-2026 cho thị trường văn phòng thuê tại TP HCM

3.1 Dự báo nguồn cung và cầu

Nguồn cung: Năm 2025 sẽ có khoảng 165.000 m² văn phòng mới được tung ra thị trường TP HCM (hạng A/hạng B).
Giai đoạn từ 2026 trở đi dự kiến mỗi năm khoảng 85.000 m² mới.
Cầu: Việc hấp thụ sẽ tiếp tục từ các ngành chủ lực như IT, fintech, ngân hàng, sản xuất xuất khẩu. Tuy nhiên, do nguồn cung lớn, tốc độ hấp thụ có thể chậm hơn năm trước. Ví dụ: dự báo diện tích hấp thu năm 2025 khoảng 50.000 m².
Tỷ lệ trống sẽ tăng – có thể vượt 24% từ 2025.

3.2 Dự báo giá thuê

Năm 2025: Giá thuê trung bình có thể tăng khoảng 5% nhờ nguồn cung hạng A ở CBD được đưa vào thị trường.
Năm 2026: Do nguồn cung ngoài trung tâm tăng và cạnh tranh mạnh, giá thuê dự kiến chỉ tăng khoảng 0,4-0,5% mỗi năm ở giai đoạn sau.
Vì vậy, chủ tòa nhà sẽ không dễ dàng tăng giá mạnh mà sẽ chịu áp lực về hỗ trợ khách thuê và giữ mức tăng thấp.

3.3 Dự báo phân khúc và khu vực tăng trưởng

Phân khúc hạng A trung tâm (CBD) sẽ vẫn được doanh nghiệp lớn lựa chọn, nhưng có áp lực trống tăng vì nguồn cung mới.
Phân khúc hạng B/ngoài trung tâm sẽ có cơ hội tăng trưởng vì chi phí thuê thấp hơn và phù hợp với doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Khu vực Thủ Thiêm (Thành phố Thủ Đức), Quận 7/Phú Mỹ Hưng sẽ là vùng phát triển mạnh — trở thành các “hub” văn phòng mới thay vì chỉ trung tâm truyền thống.
Mô hình cho thuê linh hoạt, coworking/serviced office sẽ mở rộng – là lựa chọn phổ biến cho startup, chi nhánh nước ngoài và doanh nghiệp muốn thuê ngắn hạn hoặc nhỏ hơn.

3.4 Rủi ro cần lưu ý

Nếu tăng trưởng kinh tế bị chững hoặc chi phí vận hành/doanh nghiệp tăng mạnh (nhân sự, điện, vận tải) sẽ làm giảm nhu cầu thuê mới.
Nếu nguồn cung mới vượt xa khả năng hấp thụ thì tỷ lệ trống có thể tăng mạnh hơn dự báo – sẽ khiến giá thuê giảm hoặc chủ đầu tư phải đưa ra chiết khấu cao hơn.
Hạ tầng khu ngoài trung tâm nếu không hoàn thiện hoặc giao thông không thuận tiện sẽ ảnh hưởng tới khả năng thuê.
Yêu cầu ngày càng cao của khách thuê về tiện nghi và dịch vụ (ESG, tiêu chuẩn xanh, công nghệ) khiến toà nhà cũ nếu không nâng cấp sẽ mất lợi thế.

4. Những Lời Khuyên dành cho doanh nghiệp, Khách thuê

Khi lựa chọn thuê văn phòng trong giai đoạn 2025-2026, doanh nghiệp nên cân nhắc: vị trí, hạ tầng giao thông, tiện ích, tiêu chuẩn tòa nhà, chi phí thuê và dịch vụ kèm theo.
Với mô hình hybrid, doanh nghiệp nên cân nhắc thuê văn phòng linh hoạt hơn – có thể thu nhỏ diện tích, thậm chí chọn mô hình coworking hoặc serviced office nếu nhu cầu nhân viên biến động.
Tận dụng thời điểm nguồn cung tăng và chủ đầu tư phải cạnh tranh: doanh nghiệp nên đàm phán điều khoản hỗ trợ, miễn phí thuê ban đầu, nội thất.
Đối với doanh nghiệp mới vào Việt Nam hoặc chi nhánh quốc tế, nên ưu tiên toà nhà có chứng chỉ xanh và tiêu chuẩn quốc tế để phù hợp với tiêu chí toàn cầu và tuyển dụng nhân sự Việt Nam/đa quốc gia.

5. Kết luận

Năm 2025 có thể là năm đắt đỏ hơn chút với giá thuê tăng khoảng 5%.
Từ 2026 trở đi khả năng tăng giá sẽ chậm lại (0,4-0,5% mỗi năm) và chủ yếu doanh nghiệp sẽ chuyển sang tìm kiếm giá thuê hợp lý hơn, tiện nghi tốt hơn.
Chủ đầu tư nếu không thích ứng sẽ bị bỏ lại, trong khi doanh nghiệp thuê sẽ có nhiều lựa chọn hơn nhưng phải đánh giá kỹ lợi ích/chi phí.
Với môi trường cạnh tranh cao, những bên nào biết “đón đầu” xu hướng – địa điểm, tiêu chuẩn, mô hình linh hoạt – sẽ có lợi thế rõ ràng.

STS Office luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn tìm được không gian làm việc phù hợp nhất, với giá thuê tối ưu và dịch vụ chuyên nghiệp – tận tâm. Xin vui lòng liên hệ

📞 Hotline: 0768 999 647
📧 Email: leasing@seethespace.vn
🌐 Website: seethespace.vn