BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG
Phân Tích Hạng A • Hạng B • Hạng C | Quý I/2026
See the Space cung cấp góc nhìn chuyên sâu về thị trường văn phòng cho thuê Quận 1, giúp doanh nghiệp nắm bắt xu hướng, so sánh phân khúc và đưa ra quyết định thuê văn phòng tối ưu.
1. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG QUẬN 1
Quận 1 là trung tâm CBD (Central Business District) của TP.HCM – nơi tập trung dày đặc các tập đoàn đa quốc gia, tổ chức tài chính, ngân hàng và cơ quan ngoại giao. Với hơn 400 tòa nhà văn phòng thuộc mọi phân khúc, Quận 1 chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung văn phòng toàn thành phố và có giá thuê cao nhất thị trường.
Tính đến Quý IV/2025, tổng diện tích sàn văn phòng cho thuê tại Quận 1 đạt xấp xỉ 1.070.000 m², phân bổ dọc các trục đường trọng yếu như Lê Duẩn, Nguyễn Huệ, Tôn Đức Thắng, Hàm Nghi, Đồng Khởi và Nguyễn Thị Minh Khai.
Các chỉ số thị trường chính
| CHỈ SỐ | GIÁ TRỊ / MÔ TẢ |
| Tổng diện tích sàn | ~1.070.000 m² (Q4/2025) |
| Tổng cung TP.HCM (hạng A & B) | 1.800.000 m² (Q3/2025) |
| Thị phần Quận 1 | ~40% tổng nguồn cung TP.HCM |
| Tỷ lệ lấp đầy trung bình | >92% – cao nhất các quận (CBRE Q4/2025) |
| Tỷ lệ trống toàn TP.HCM | ~13% (Q3/2025) – giảm so với cùng kỳ |
| Tỷ lệ trống hạng A | ~10% |
| Tỷ lệ trống hạng B | ~15% |
| Nguồn cầu chính | Tài chính, công nghệ, luật, startup quốc tế |
2. VĂN PHÒNG HẠNG A
Văn phòng hạng A là phân khúc cao cấp nhất, tập trung tại khu phố tài chính Nguyễn Huệ – Tôn Đức Thắng với mật độ cao nhất thành phố. Các tòa nhà hạng A được trang bị hệ thống BMS thông minh, đạt chứng chỉ xanh quốc tế (LEED, LOTUS, WELL) và có dịch vụ vận hành đẳng cấp quốc tế.
2.1 Thông tin giá thuê & tỷ lệ lấp đầy
| TIÊU CHÍ | THÔNG SỐ | GHI CHÚ |
| Giá thuê trung bình | ~59,9 USD/m²/tháng | Giảm 1,5% theo quý (Q3/2025) |
| Biên độ giá | 50 – 75 USD/m²/tháng | Tùy vị trí & tiện ích |
| Tỷ lệ lấp đầy | ~89–92% | Cao, ổn định |
| Diện tích sàn điển hình | 500 – 5.600 m²/sàn | Linh hoạt theo tầng |
| Đối tượng thuê chính | Tập đoàn đa quốc gia, ngân hàng, fintech |
2.2 Các tòa nhà hạng A tiêu biểu
| TÒA NHÀ | ĐỊA CHỈ | ĐẶC ĐIỂM |
| Deutsches Haus | 33 Lê Duẩn | Chuẩn Đức, LEED Gold |
| Bitexco Financial Tower | 2 Hải Triều | 68 tầng, biểu tượng Q1 |
| Vietcombank Tower | 5 Công Trường Mê Linh | Hạng A+, view sông SG |
| Saigon Centre 2 | 65 Lê Lợi | Tổ hợp VP & TTTM |
| The Nexus Tower | Tôn Đức Thắng | Mới 2024, ~35.000 m² |
| Riverfront Financial Centre | CBD ven sông | Mới 2024, hạng A+ |
| Marina Central Tower | 2 Tôn Đức Thắng | 55 tầng, >45.000 m², mới 2025 |
| ThaiSquare The Merit | Nguyễn Thị Minh Khai | 17 tầng, mới 2024 |
| The Kross | CBD Q1 | Dự kiến Q1/2026, ~32.000 m² |
2.3 Đặc điểm & xu hướng hạng A
• Nhu cầu thuê hạng A tăng hơn 18% trong 2025, đặc biệt từ các công ty công nghệ, AI, fintech và blockchain.
• Xu hướng dịch chuyển mạnh sang văn phòng xanh: 2/3 dự án mới đạt chứng nhận LEED/WELL/EDGE.
• Các tuyến gần metro (Bến Thành, Ba Son, Hàm Nghi) dự báo tăng giá 5–12%.
• Hệ thống BMS thông minh và tối ưu năng lượng trở thành tiêu chuẩn mới của hạng A Quận 1.
3. VĂN PHÒNG HẠNG B
Hạng B là phân khúc trung gian phổ biến nhất, đáp ứng tốt nhu cầu của doanh nghiệp vừa và nhỏ, công ty trong nước và một số tổ chức nước ngoài muốn tối ưu chi phí nhưng vẫn giữ địa chỉ trung tâm.
3.1 Thông tin giá thuê & tỷ lệ lấp đầy
| TIÊU CHÍ | THÔNG SỐ | GHI CHÚ |
| Giá thuê trung bình | ~33,2 USD/m²/tháng | Giảm 0,5% theo quý (Q3/2025) |
| Biên độ giá | 25 – 45 USD/m²/tháng | Tùy vị trí |
| Tỷ lệ lấp đầy | 85 – 90% | Ổn định |
| Tiết kiệm so với hạng A | ~30–40% | Lợi thế chi phí rõ rệt |
| Đối tượng thuê chính | DN vừa & nhỏ, công ty trong nước, văn phòng đại diện |
3.2 Đặc điểm & xu hướng hạng B
• Chiếm tỷ trọng lớn trong số các lựa chọn văn phòng tại TP.HCM, phân bổ đồng đều tại các tuyến đường trung tâm và bán trung tâm Quận 1.
• Diện tích sàn lớn, linh hoạt phân chia, phù hợp nhiều quy mô từ 50 – 2.000+ m².
• Xu hướng SME, startup công nghệ và thương mại điện tử chuyển về hạng B để "định vị thương hiệu" tại trung tâm với chi phí hợp lý hơn.
• Tỷ lệ lấp đầy trên 90% tại các tòa nhà vị trí đẹp trên đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Pasteur, Tôn Đức Thắng.
4. VĂN PHÒNG HẠNG C
Hạng C là phân khúc bình dân, phù hợp cho startup, doanh nghiệp nhỏ, đại lý và các đơn vị cần hiện diện tại trung tâm với ngân sách tối thiểu. Hạng C trải dài từ trung tâm đến bán trung tâm Quận 1.
4.1 Thông tin giá thuê & tỷ lệ lấp đầy
| TIÊU CHÍ | THÔNG SỐ | GHI CHÚ |
| Biên độ giá | 10 – 25 USD/m²/tháng | Hoặc từ 250.000 VND/m² |
| Tỷ lệ lấp đầy | 85 – 90% | Ổn định theo nhu cầu cao |
| Diện tích điển hình | 20 – 200 m² | Phù hợp nhóm nhỏ 2–20 người |
| Đối tượng thuê chính | Startup, SME, văn phòng đại diện, cá nhân KD |
4.2 Đặc điểm & xu hướng hạng C
• Từ 2023 trở đi, ghi nhận xu hướng chuyển từ hạng A xuống hạng C chất lượng tốt nhằm tối ưu chi phí nhưng vẫn giữ địa chỉ giao dịch tại trung tâm.
• Nhiều tòa hạng C tại Quận 1 được cải tạo, nâng cấp nội thất và dịch vụ để cạnh tranh với mô hình coworking.
• Phù hợp với doanh nghiệp cần đăng ký địa chỉ kinh doanh uy tín tại Quận 1 với ngân sách hạn chế.
5. SO SÁNH TỔNG HỢP 3 PHÂN KHÚC
| TIÊU CHÍ | HẠNG A | HẠNG B | HẠNG C |
| Giá thuê (USD/m²/tháng) | 50 – 75 | 25 – 45 | 10 – 25 |
| Giá thuê trung bình Q3/2025 | 59,9 USD | 33,2 USD | ~15 USD |
| Tỷ lệ lấp đầy | 89 – 92% | 85 – 90% | 85 – 90% |
| Diện tích tối thiểu | 500 m²+ | 50 m²+ | 20 m²+ |
| Chứng chỉ xanh | LEED / WELL / LOTUS | Một số tòa | Không |
| Hệ thống thông minh BMS | Có | Một phần | Không |
| Đối tượng phù hợp | Tập đoàn QT, ngân hàng | DN vừa & nhỏ, startup lớn | Startup, SME nhỏ |
| Tăng giá dự báo 2026 | 5 – 12% (khu metro) | 3 – 6% | Ổn định |
6. NGUỒN CUNG MỚI & TRIỂN VỌNG
6.1 Dự án mới sắp gia nhập thị trường
| DỰ ÁN | HẠNG | DIỆN TÍCH | THỜI GIAN |
| The Kross | A | ~32.000 m² | Q1/2026 |
| Saigon Marina IFC | A | Lớn | Cuối 2025 – 2026 |
| Marina Central Tower | A | >45.000 m² | 2025 (đang cho thuê) |
6.2 Xu hướng & dự báo 2026
• Tổng nguồn cung Quận 1 dự báo vượt 1,2 triệu m², chiếm hơn 23% tổng nguồn cung TP.HCM.
• TP.HCM sẽ đón thêm 196.412 m² từ 15 dự án lớn giai đoạn 2025–2027, phần lớn hướng đến khách thuê quốc tế.
• Khu vực gần metro (Bến Thành, Ba Son, Hàm Nghi) dự báo tăng giá thuê từ 5–12%.
• Văn phòng xanh và thông minh trở thành tiêu chuẩn mới – áp lực tái thiết kế với các tòa cũ.
• Mô hình coworking và văn phòng linh hoạt tiếp tục tăng trưởng mạnh, đặc biệt tại hạng B và C.
7. KẾT LUẬN & KHUYẾN NGHỊ
| ĐỐI TƯỢNG DOANH NGHIỆP | KHUYẾN NGHỊ |
| Tập đoàn đa quốc gia, ngân hàng lớn | Hạng A – ưu tiên Marina Central, Deutsches Haus, The Kross |
| DN vừa, công ty tài chính trong nước | Hạng A- hoặc Hạng B – khu Nguyễn Huệ, Pasteur, Lê Lợi |
| Startup, SME, văn phòng đại diện | Hạng B hoặc C – tìm tòa cải tạo mới, gần metro |
| DN tối ưu chi phí, cần địa chỉ Q1 | Hạng C hoặc coworking – chi phí từ 250.000 VND/m² |
Quận 1 vẫn là thị trường văn phòng cho thuê sôi động và hấp dẫn nhất TP.HCM. Với tỷ lệ lấp đầy vượt 92%, nguồn cung chất lượng cao liên tục được bổ sung và làn sóng đầu tư từ các công ty công nghệ, tài chính quốc tế, thị trường dự báo tiếp tục tăng trưởng ổn định trong năm 2026.
Khám phá danh sách văn phòng đang trống tại Quận 1 – được cập nhật liên tục bởi See the Space: Văn phòng Quân 1
Liên hệ See The Space để được hỗ trợ tốt nhất các yêu cầu của bạn hôm nay:
| 📞 Hotline: 0768 999 647 📧 Email: leasing@seethespace.vn 🌐 Website: seethespace.vn |
