- Nhãn: Thông tin Khu Công Nghiệp,
- Tác giả: Hoa Mai Milu,
- Ngày đăng: 04/11/2026
Thị Trường Khu Công Nghiệp Phía Nam Quý 3/2026: Giá Thuê Đất & Nhà Xưởng
Số liệu quý 3/2026: giá thuê đất khu công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tại khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũ, tỷ lệ lấp đầy và lưu ý cho doanh nghiệp.
Thị Trường Khu Công Nghiệp Phía Nam Quý 3/2026: Giá Thuê Đất & Nhà Xưởng
Sau 9 tháng đầu năm 2026, bất động sản công nghiệp phía Nam tiếp tục giữ nhịp ổn định: giá thuê đất khu công nghiệp đi ngang so với quý trước nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ, nhu cầu thuê đất tăng mạnh, còn nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đón thêm nguồn cung mới. Bài viết tổng hợp số liệu giá thuê đất khu công nghiệp 2026, giá thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn tại khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũ và những điểm doanh nghiệp cần lưu ý khi tìm mặt bằng sản xuất. Đây là phần tiếp theo của bài FDI bùng nổ 2026.
Tóm tắt nhanh
- Giá thuê đất khu công nghiệp phía Nam trung bình khoảng 185 USD/m² cho thời hạn thuê còn lại, đi ngang so với quý 2 và tăng 1,5% so với năm 2025.
- Diện tích đất công nghiệp được thuê trong 9 tháng đạt khoảng 163 ha, tăng 56% so với cùng kỳ.
- Nhà xưởng xây sẵn: giá chào thuê khoảng 5,2 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy khoảng 88%.
- Nhà kho xây sẵn: giá chào thuê khoảng 5,0 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%.
- Quý 3/2026 có thêm hơn 300.000 m² nhà xưởng, nhà kho xây sẵn, chủ yếu tại khu vực Bình Dương cũ và Đồng Nai.
Lưu ý về địa giới hành chính mới
Từ ngày 01/07/2025, Bình Dương đã sáp nhập vào TP.HCM, Long An sáp nhập vào Tây Ninh, còn Đồng Nai hợp nhất với Bình Phước. Vì vậy, các báo cáo thị trường hiện chia khu vực phía Nam thành 3 thị trường chính: TP.HCM (gồm Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ), Đồng Nai và Tây Ninh (gồm Long An cũ). Khi đọc số liệu bên dưới, doanh nghiệp quan tâm khu công nghiệp ở Bình Dương cũ nên xem số liệu TP.HCM, còn khu công nghiệp ở Long An cũ nên xem số liệu Tây Ninh.
Giá thuê đất khu công nghiệp 2026
Theo số liệu thị trường quý 3/2026 được báo chí trích dẫn, giá thuê đất khu công nghiệp trung bình tại các thị trường cấp 1 phía Nam đạt khoảng 185 USD/m² cho thời hạn thuê còn lại. Mức giá không đổi so với quý trước và tăng 1,5% so với năm 2025. Tổng diện tích đất được thuê trong 9 tháng đạt khoảng 163 ha, tăng 56% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy nhu cầu đất công nghiệp vẫn tích cực dù giá thuê không còn tăng nhanh như giai đoạn trước.
Số liệu chi tiết theo từng tỉnh, thành mới nhất được công bố là của quý 2/2026:
| Khu vực | Giá chào thuê đất (USD/m²/chu kỳ thuê) | Tỷ lệ lấp đầy |
|---|---|---|
| TP.HCM (gồm Bình Dương cũ) | 187,5 | 86,1% |
| Đồng Nai | 189,6 | 73,1% |
| Tây Ninh (gồm Long An cũ) | 179,6 | 60,9% |
| Toàn khu vực phía Nam | 186,4 | 76,3% |
Một số điểm đáng chú ý:
- TP.HCM (gồm Bình Dương cũ) có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, giá thuê tăng 6,8% so với cùng kỳ. Quỹ đất trống tại các khu công nghiệp đã vận hành lâu năm ngày càng ít.
- Đồng Nai có giá chào thuê cao nhất khu vực, hưởng lợi từ hạ tầng giao thông và sân bay Long Thành.
- Tây Ninh (gồm Long An cũ) có giá thuê thấp hơn và còn nhiều quỹ đất, phù hợp với doanh nghiệp cần diện tích lớn và chi phí đầu tư hợp lý.
Xem các khu công nghiệp đang cho thuê đất tại mục Đất khu công nghiệp miền Nam.
Giá thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn
Ở phân khúc nhà xưởng, nhà kho xây sẵn, số liệu quý 3/2026 ghi nhận giá chào thuê nhà xưởng khoảng 5,2 USD/m²/tháng và nhà kho khoảng 5,0 USD/m²/tháng, gần như không đổi so với quý trước. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng khoảng 88%, nhà kho khoảng 80%. Thị trường đón thêm hơn 300.000 m² nguồn cung mới trong quý, chủ yếu tại khu vực Bình Dương cũ và Đồng Nai. Tổng diện tích nhà xưởng, nhà kho được thuê trong 9 tháng đạt khoảng 0,5 triệu m², giảm 48% so với cùng kỳ, nên khách thuê hiện có nhiều lựa chọn hơn. Xem phân tích chi tiết trong bài Thị trường nhà xưởng, kho cho thuê miền Nam Q3/2026.
Số liệu chi tiết theo tỉnh, thành của quý 2/2026:
| Khu vực | Nhà xưởng: giá thuê (USD/m²/tháng) | Nhà xưởng: lấp đầy | Nhà kho: giá thuê (USD/m²/tháng) | Nhà kho: lấp đầy |
|---|---|---|---|---|
| TP.HCM (gồm Bình Dương cũ) | 5,1 | 89,7% | 4,5 | 98,7% |
| Đồng Nai | 4,9 | 94,3% | 4,7 | 88,4% |
| Tây Ninh (gồm Long An cũ) | 4,6 | 93,7% | 4,8 | 81,7% |
Giai đoạn 2026 – 2028, khu vực phía Nam dự kiến có thêm khoảng 1,1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn (khoảng 65% tại TP.HCM, 29% tại Tây Ninh, 6% tại Đồng Nai) và hơn 680.000 m² nhà kho xây sẵn. Xem các nhà xưởng đang cho thuê tại mục Nhà xưởng xây sẵn.
Lưu ý: số liệu quý 3 và quý 2 ở trên đến từ các báo cáo khác nhau, với phạm vi khảo sát và cách tính khác nhau, nên tỷ lệ lấp đầy và giá thuê có thể chênh lệch. Doanh nghiệp nên dùng số liệu để tham khảo xu hướng và kiểm tra giá thực tế theo từng dự án.
Động lực từ dòng vốn FDI
Nhu cầu thuê đất và nhà xưởng tại phía Nam gắn chặt với dòng vốn đầu tư nước ngoài. Trong 8 tháng đầu năm 2026, vốn FDI giải ngân tại Việt Nam đạt khoảng 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ, trong đó công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 82,6%. Dòng vốn đang dịch chuyển sang các ngành công nghệ cao, giá trị gia tăng cao, kéo theo yêu cầu cao hơn về hạ tầng, nguồn điện và tiêu chuẩn nhà xưởng. Xem thêm phân tích trong bài FDI bùng nổ 2026.
Doanh nghiệp nên làm gì khi tìm mặt bằng sản xuất?
- Thuê đất hay thuê nhà xưởng xây sẵn: thuê đất phù hợp khi cần nhà máy theo thiết kế riêng và kế hoạch dài hạn; nhà xưởng xây sẵn giúp rút ngắn thời gian đi vào hoạt động và giảm vốn đầu tư ban đầu.
- So sánh tổng chi phí: ngoài giá thuê, cần tính phí quản lý, phí xử lý nước thải, chi phí điện, nước và thời hạn thuê còn lại của khu công nghiệp.
- Kiểm tra hạ tầng: nguồn điện, cấp nước, xử lý nước thải, tải trọng sàn, chiều cao thông thủy và khả năng mở rộng.
- Tận dụng thời điểm: nguồn cung nhà xưởng, nhà kho mới đang tăng trong khi diện tích được thuê giảm so với cùng kỳ, nên khách thuê có thêm lợi thế khi đàm phán giá, thời gian miễn tiền thuê và điều khoản hợp đồng.
Câu hỏi thường gặp
Giá thuê đất khu công nghiệp phía Nam năm 2026 là bao nhiêu?
Theo số liệu quý 3/2026, giá thuê trung bình khoảng 185 USD/m² cho thời hạn thuê còn lại. Giá thực tế thay đổi theo từng khu công nghiệp, vị trí, diện tích và thời hạn thuê.
Khu vực nào có giá thuê đất thấp hơn?
Tây Ninh (gồm Long An cũ) có giá chào thuê thấp hơn TP.HCM và Đồng Nai, đồng thời còn nhiều quỹ đất cho dự án cần diện tích lớn.
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn hiện nay bao nhiêu?
Khoảng 4,6 – 5,2 USD/m²/tháng tùy khu vực và chất lượng nhà xưởng, chưa gồm phí quản lý và VAT.
Liên hệ SEE the SPACE
Liên hệ SEE the SPACE để được hỗ trợ cập nhật nguồn cung, kiểm tra diện tích phù hợp và so sánh đất khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho tại TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh theo nhu cầu của doanh nghiệp.
SEE the SPACE - Không gian của Bạn, Chuyên gia dẫn lối
📞 Hotline: 0768 999 647
📧 Email: [email protected]
🌐 Website: seethespace.vn
Nguồn tham khảo: số liệu thị trường quý 2 và quý 3/2026 của các đơn vị tư vấn bất động sản, qua Thời báo Tài chính Việt Nam (15/10/2026), Diễn đàn Doanh nghiệp (17/08 và 21/10/2026), Thương Trường (18/08/2026); số liệu FDI qua CafeBiz (25/09/2026). Bài viết mang tính tham khảo.
