Cho Thuê Nhà Xưởng, Nhà Kho Tây Ninh – Từ $3,3/m²

Tỉnh công nghiệp mới của miền Nam

Từ 1/7/2025, Tây Ninh (gồm cả Long An) trải dài từ biên giới Campuchia đến cửa ngõ phía Tây TP.HCM. Tỉnh vừa có chi phí sản xuất cạnh tranh, vừa có lợi thế thương mại biên giới qua cửa khẩu quốc tế Mộc Bài, phù hợp doanh nghiệp có chuỗi cung ứng xuyên biên giới hoặc muốn tiếp cận thị trường ASEAN lục địa.

KCN phía Bắc tỉnh

• Trảng Bàng: trên quốc lộ 22, thu hút dệt may, điện tử, cơ khí từ Hàn Quốc, Đài Loan, Trung Quốc
• Phước Đông, Hiệp Thạnh (Gò Dầu): công nghiệp nhẹ, chế biến nông sản
• Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài: cơ chế ưu đãi riêng cho xuất nhập khẩu, logistics biên giới

Giá thuê và chi phí

Nhà xưởng, nhà kho tại Tây Ninh hiện khoảng 3,3 – 7,1 USD/m²/tháng. Khu phía Bắc tỉnh có giá thấp hơn; Long An giáp TP.HCM có giá cao hơn nhưng kết nối tốt hơn. Chi phí lao động cạnh tranh so với TP.HCM.

Nguồn nguyên liệu nông nghiệp

Mì (sắn), cao su, mía đường và nhiều cây công nghiệp giúp Tây Ninh thu hút ngành chế biến nông sản, thực phẩm đặt nhà máy gần vùng nguyên liệu. SEE the SPACE cập nhật nhà xưởng trống và hỗ trợ khảo sát miễn phí.

Vị trí trung gian chiến lược

Long An, nay thuộc Tây Ninh, nằm ngay phía Tây Nam TP.HCM và là cửa ngõ tới Đồng bằng sông Cửu Long, thị trường tiêu thụ lớn. Đây là địa điểm kho logistics hấp dẫn của miền Nam.

Ba động lực của thị trường kho

• Thương mại điện tử cần kho fulfillment gần TP.HCM với chi phí thấp hơn nội đô
• FMCG cần kho phân phối phục vụ cả TP.HCM và miền Tây
• Xu hướng dời kho ra ngoại ô khi chi phí đất nội đô tăng

Các hành lang kho chính

Quốc lộ 1 qua Bến Lức – Tân An là trục logistics chính nối TP.HCM với miền Tây. Quốc lộ 50 qua Cần Đước – Cần Giuộc kết nối cảng Long An và tuyến đường thủy. Đức Hòa giáp TP.HCM là điểm nóng kho thương mại điện tử.

Kho tiêu chuẩn quốc tế

BW Industrial, SLP, Mapletree đang phát triển kho hạng A với chiều cao 10 – 12 m, sàn tải 3 – 5 tấn/m², PCCC ESFR, nhiều loading dock. Giá thuê nhà xưởng, kho tại Tây Ninh hiện khoảng 3,3 – 7,1 USD/m²/tháng, mềm hơn nội đô TP.HCM. SEE the SPACE so sánh phương án và hỗ trợ đàm phán, miễn phí.

Lựa chọn thay thế gần TP.HCM

Long An, nay thuộc Tây Ninh, là điểm đến nhà xưởng cho doanh nghiệp từ Bình Dương, nội đô TP.HCM muốn tối ưu chi phí mà vẫn gần thị trường. Giá thuê cạnh tranh, chi phí lao động hợp lý và quỹ đất KCN còn lớn đang thu hút dòng vốn đầu tư mới.

KCN tiêu biểu

• Tân Đức (Đức Hòa): hạ tầng đồng bộ, nhiều doanh nghiệp Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan
• Hải Sơn (Đức Hòa), Long Hậu (Cần Giuộc): nhiều lựa chọn vị trí và giá
• KCN Long An (Bến Lức): trên quốc lộ 1, thuận lợi kết nối TP.HCM và miền Tây

Nhà xưởng xây sẵn tiêu chuẩn cao

Các nhà phát triển chuyên nghiệp như BW Industrial cung cấp nhà xưởng cao 8 – 10 m, sàn chịu tải cao, điện 3 pha ổn định, PCCC theo QCVN và loading dock cho container, giúp Long An cạnh tranh cả về giá lẫn chất lượng hạ tầng.

Ngành phù hợp

Dệt may, da giày; chế biến thực phẩm, nông sản từ nguyên liệu miền Tây; logistics, kho bãi; vật liệu xây dựng nhờ vận tải thủy; lắp ráp điện tử quy mô vừa. SEE the SPACE cập nhật nhà xưởng trống và báo giá theo từng KCN, miễn phí.

Hai thế mạnh trong một tỉnh

Sau sáp nhập, Tây Ninh có hai vùng công nghiệp với đặc thù khác nhau: phía Bắc (Trảng Bàng, Gò Dầu, Mộc Bài) và phía Nam là Long An giáp TP.HCM.

Vị trí và kết nối

Long An cách trung tâm TP.HCM khoảng 30 – 50 km, có nhiều trục đường bộ, đường thủy và kết nối miền Tây. Phía Bắc tỉnh cách TP.HCM khoảng 50 – 90 km nhưng có cửa khẩu Mộc Bài giáp Campuchia; cao tốc TP.HCM – Mộc Bài sẽ rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển.

Chi phí

Giá thuê nhà xưởng, kho tại Tây Ninh hiện khoảng 3,3 – 7,1 USD/m²/tháng. Phía Bắc tỉnh có giá và chi phí lao động thấp hơn; Long An cao hơn nhưng bù lại bằng kết nối logistics tốt.

Ngành phù hợp

• Phía Bắc tỉnh: dệt may, da giày, chế biến mì và nông sản, logistics biên giới, hàng tiêu dùng xuất khẩu qua cửa khẩu
• Long An: kho thương mại điện tử, FMCG, sản xuất phục vụ TP.HCM và miền Tây, chế biến thủy sản, thực phẩm

Nhiều doanh nghiệp kết hợp cả hai: sản xuất ở phía Bắc tỉnh, lưu kho và phân phối tại Long An. SEE the SPACE tư vấn mô hình phù hợp, miễn phí.

Ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp

Dự án đầu tư mới trong KCN tại Tây Ninh được miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định. Dự án thuộc ngành đặc biệt ưu đãi, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài có thể hưởng mức ưu đãi cao hơn, như thuế suất 10% trong 15 năm, miễn 4 năm và giảm 50% trong 9 năm tiếp theo.

Ưu đãi tiền thuê đất

Tùy lĩnh vực và địa bàn, dự án có thể được miễn tiền thuê đất trong một số năm. Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài có cơ chế ưu đãi riêng. Điều kiện cụ thể cần kiểm tra theo từng dự án và quy định hiện hành.

Thủ tục một cửa

Ban quản lý các KCN và khu kinh tế Tây Ninh áp dụng cơ chế một cửa cho đăng ký đầu tư, môi trường, lao động; nhiều thủ tục đã thực hiện trực tuyến, giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian.

Hỗ trợ lao động

Tỉnh có chương trình kết nối doanh nghiệp với trung tâm dạy nghề địa phương, hỗ trợ tuyển dụng và đào tạo công nhân mới.

SEE the SPACE hỗ trợ khách thuê kiểm tra pháp lý nhà xưởng, chuẩn bị hồ sơ và đàm phán hợp đồng, hoàn toàn miễn phí.