Xu hướng FDI 2026 & Bức tranh BĐS Công nghiệp Miền Nam

2026 sẽ là năm doanh nghiệp FDI lựa chọn địa điểm theo dữ liệu, không còn dựa trên cảm tính.

XU HƯỚNG FDI 2026 & TOÀN CẢNH BĐS CÔNG NGHIỆP MIỀN NAM

Bất Động Sản Công nghiệp Miền Nam Việt Nam bước vào 2026 với một trạng thái thị trường khác so với miền Bắc.
Nếu miền Bắc tiếp tục tăng trưởng nhờ làn sóng China+1 giai đoạn 2.0, thì miền Nam chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa các tỉnh có hạ tầng logistics tốt và các khu vực xa trung tâm.

Trong 9 tháng đầu 2025, STS Industrial ghi nhận 3 thay đổi quan trọng:

1. FDI vào miền Nam chuyển hướng: từ “chi phí thấp” sang “tối ưu vận hành”

Doanh nghiệp FDI đến miền Nam không còn chọn theo giá đất. Họ chọn theo:

✔ Cảng biển – cảng cạn – kết nối logistics
✔ Thời gian di chuyển đến sân bay
✔ Tính sẵn sàng của nhà xưởng tiêu chuẩn
✔ Khu vực gần lực lượng lao động dồi dào

TP.HCM (Bình Dương) – Đồng Nai – Tây Ninh (Long An) tiếp tục dẫn đầu nhờ:

Cụm cảng biển gần TP.HCM
Đầy đủ dịch vụ hỗ trợ (logistics, tuyển dụng, nhà ở công nhân)
Hệ sinh thái các doanh nghiệp phụ trợ đang phát triển nhanh

Trong khi đó, Tây Ninh – TP.HCM (Bà Rịa – Vũng Tàu) – Tiền Giang nổi lên nhờ quỹ đất lớn và khả năng mở rộng dài hạn.

2. Giá thuê đất KCN Miền Nam 2025: tăng chậm, nhưng chênh lệch rất lớn

Theo tổng hợp thị trường Q4/2025:

Bình Dương – Đồng Nai: tăng nhẹ 2–4% (lấp đầy cao → nhu cầu ổn định)
Long An: tăng 5–7% (ưu thế gần TP.HCM, quỹ đất mới)
Tây Ninh – BRVT – Tiền Giang: giữ mức ổn định, cạnh tranh về giá và diện tích lớn
Cần Thơ – ĐBSCL: giá thấp, nhưng phù hợp với ngành logistics – chế biến nông sản hơn là điện tử

Miền Nam có nguồn cung mới khá lớn trong 2026–2027, khiến thị trường ổn định, không tăng nóng như miền Bắc.

3. Ngành thu hút FDI mạnh nhất: logistics – thực phẩm – thiết bị y tế – năng lượng

Khác với miền Bắc tập trung điện tử, miền Nam hút nhiều ngành:

Kho vận – e-commerce – cold storage
FMCG & food processing
Thiết bị y tế – dược phẩm
Công nghiệp nhẹ, tiện dụng lao động

Đặc biệt, các doanh nghiệp đang ưu tiên nhà xưởng từ 5.000–20.000 m² để vận hành nhanh thay vì thuê đất xây dựng mới.

🔍 Góc nhìn STS Industrial

Miền Nam 2026 sẽ là thị trường:

✔ Cạnh tranh về tốc độ bàn giao nhà xưởng
✔ Ưu tiên khu vực gần cảng/đường vành đai
✔ Đòi hỏi hạ tầng điện – nước – logistics ổn định
✔ Định giá theo khả năng vận hành, không phải theo “mặt bằng giá”

Điều doanh nghiệp quan tâm nhất không phải “giá bao nhiêu/m²”, mà là:
“Liệu vị trí này có giúp tôi vận hành chuỗi cung ứng tốt hơn trong 5 năm tới hay không?”